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    范俊峰律师

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    拆迁房买卖签订了协议并交付-上海拆迁律师

    来源:上海拆迁律师 时间:2016/12/10 20:25:35

    动迁房的买卖存有巨大的交易风险,由于房地产热销、房价的快速上涨,当符合过户条件时的价格往往相对于签约原始合同时候的价格上涨了很多,这导致了大量纠纷的产生,所以,动迁安置房买卖合同究竟效力如何?日后发生纠纷法院如何认定?请看下面案例,予以分析揭晓。

    案例分析:

        2009年10月2日,秦岭、顾小曼签订《房屋转让协议书》一份,约定:秦岭于2008年6月2日取得某房屋的产权证,现急需用钱,所以出售此房,秦岭、顾小曼双方商定总价为35万元整。一、顾小曼先支付30万元,其余5万元待到时办理好房产证后付清。二、秦岭在收到30万元后即把房地产权证交给顾小曼。三、转户所需费用均由顾小曼支付,秦岭须亲自到沪办理房地产权转户手续,如秦岭由于身体原因或发生意外就委托爱人李玉清为秦岭全权代理人(需有房屋产权人授权的委托手续)前来办理房地产权转户等相关手续。四、该房屋属动迁房性质,国家明文规定五年内不得上市交易,故双方在四年后才能办理房地产权过户手续,顾小曼承担着一定的风险,出于双方是叔侄关系,故顾小曼帮忙就此达成协议成交。五、在未办理房屋转户手续期间,如发生市场行情波动,均以此协议为准,双方不得反悔。协议签订当月,顾小曼向秦岭支付了30万元房款,秦岭也向顾小曼交付了房屋。.

    (由于政策因素,会对动迁安置房对外转让和出租做一定限制。本案就是在限制其内达成的房屋买卖协议,虽然条款具体明确,但由于其动迁安置房固有的属性原因,穷尽所有也很难完全规避风险,而且目前对于动迁安置房屋在限制期内的抵押办理政策也在收紧。这类纠纷多发且普遍,尤其面对着房价高涨的今天,很多问题随之而来。)

     

        2012年年初,顾小曼经询问得知系争房屋已可办理交易过户登记,即与秦岭取得联系后,双方于2012年1月20日为办理房屋过户签订了《上海市房地产买卖合同》(格式文本)一份,并一致同意将税务部门核准的最低征税价格621,000元约定为房屋转让价,合同还约定秦岭于2012年3月31日前腾出房屋并通知顾小曼验收交接。合同附件三付款协议并约定顾小曼于2012年1月20日前支付621,000元。合同附件六约定居间方为上海含强房地产经纪有限公司。同年2月21日,双方共同签署了《上海市房地产登记申请书》,向房产管理部门申请办理产权过户手续。同年2月25日,顾小曼取得了系争房屋的产权。

    (由于税收因素,在房屋过户时,税务部门会审核房价,以此作为最低征税价格。鉴于此,双方为了能顺利过户,在办理程序过程中所需的合同上,注明的标价为税务部门的最低审税价格,这个价格远远高于2009年签署的协议价格)

     

        2012年4月,秦岭诉至原审法院,要求依法判令顾小曼支付拖欠的房款271,000元。诉讼中,秦岭变更诉请为要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》,并由顾小曼返还房屋,秦岭也同意将已收取的35万元房款返还给顾小曼。顾小曼辩称,要求驳回秦岭诉请。

    (房价此时的涨幅已经让秦岭欲罢不能,先是以后签订的合同价格为基数,要求支付“剩余房款”;而后干脆解除合同,返还价款。)

     

    法院审理后于二○一二年六月二十七日作出判决:驳回原告秦岭的诉讼请求。

    (2009年双方签署的《房屋转让协议书》是否有效?《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示,根据相关政策签订协议时房屋尚不具备过户条件,但这并不影响协议的效力;协议约定的35万元的房价是双方根据系争房屋当时2009年10月的市场行情协商确定的,由于房地产的热销、房价的快速上涨,导致2012年1月双方办理过户时的房屋最低征税价格已高达621,000元。秦岭依据2012年1月房屋最低征税价格认定2009年10月双方协议约定的房价过低,并没有依据,秦岭与顾小曼签订的《房屋转让协议书》应属有效协议。

        双方实际履行的究竟是《房屋转让协议书》还是《上海市房地产买卖合同》?诉讼中,秦岭、顾小曼一致确认《上海市房地产买卖合同》约定的621,000元的房屋转让价为税务部门核准的最低征税价格,此外双方在房屋早已于2009年10月即已交付的情况下仍约定秦岭于2012年3月31日前交房,同时合同约定顾小曼于合同签订日前支付621,000元,但在顾小曼仅支付了35万元的情况下,秦岭即与顾小曼办理了过户手续。可见,《上海市房地产买卖合同》仅是秦双方为办理过户手续而签订的格式文本,双方实际履行的应为《房屋转让协议书》,该协议已履行完毕。)


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